中国房地产与中国经济

  • 分享人:李杰李总(上海浠水同乡会会长)
  • 分享平台:上海浠水同乡会读书会(同乡会支持,冯勇博士发起的学习平台)
  • 本文以第一人称叙述,所有资料由李总整理和提供。

前言

受群主冯勇博士的邀请在这里分享点东西,确实有些诚惶诚恐,但是这个浠乡会读书会是一个充满正能量的积极向上的群体,作为浠乡会会长我理当以实际行动来支持一下,也特别感谢冯博士建立这个读书群,非常欢迎大家踊跃上来分享!

我们知道,中国经济是以政府主导的投资驱动为引擎的经济发展模式。为什么呢?

因为西方发达国家基本都是靠掠夺资源来发展自己,1840年鸦片战争西方列强对中国的掠夺,第一次第二次世界大战都能说明西方发达国家的这一发展方式。中国只能靠自己发展:中国自古就是农耕文明、中国人的传统意识有钱了就是买地买房、加上中国的土地公有制,使得依靠房地产驱动为引擎的经济发展模式成为可能!

1中国房地产业发展过程回顾

1.1中国房地产发展各阶段

第1阶段:1987年下半年深圳拍卖土地使用权为标志。
第2阶段:1998年我国城市住房制度改革取得突破
第3阶段:我国房地产业经过30多年的发展,经历了产业萌发和产业成长两个阶段(见图1)。


图1 中国房地产产业成长演化动态示意图

1.2房地产业在中国经济中的作用

过去30多年,房地产业在中国经济中发挥着独特的不可替代的功能。主要体现在以下三个方面。

第1方面。
房地产业的持续发展对经济增长做出了重要贡献,积累起大量的国民财富,房地产成为一种重要的资产和资本。房地产业的发展,使我国房地产总财富达到200多万亿元。2014年中国房地产业增加值占GDP比重5.69%。2013年中国房地产业增加值和房地产开发投资相关行业的增加值合计为87413亿元,占全部GDP15.3%。

第2方面。
住房消费发生巨大变化,对中国经济增长和消费结构升级发挥核心功能2008年到2011年房地产消费占居民消费支出的比重在17%左右,占最终消费支出的12%左右,占GDP比重的6%左右。短期来看,住房消费对最终消费的促进作用弱于长期,住房消费对最终消费的促进弹性为0.058。从长期看,居民住房消费每增长1个百分点,将会使城镇居民最 终消费增长0.21个百分点。这就是说,居民的住房消费促进了消费需求扩大。

第3方面。
1996年以来,我国进入快速城镇化阶段,房地产业的发展大大促进了城镇化进程改革开放以来,中国城镇化进程取得巨大成就。(城镇化率代表着一个国家是农业还是工业国家。1978年底,中国的城市化率是17.9%。1996年底中国的城市化率是30.48%。2011年底中国城市化率首次突破50%,达到51.27%。2015年城镇化率达到了56.1%。与基本完成城市化过程、城市化率达到70%,还有较大的成长空间。如果没有房地产业的高速成长,农村人口如何向城市流动、迁徙和集聚?


图2 中国城镇人口比重变化

1.3中国经济新常态和房地产业

改革开放以来,中国经济由于房地产市场的蓬勃发展而实现了30多年9.9%的高速增长。但是近两年以来中国经济却出现了新的情况:(什么新情况呢?)

中国经济步入“新常态”:
1.经济高速增长走向中高速增长;
2.城市经济和服务业经济占居国民经济主导;
3.产业转型升级转向中高端产业 (人口红利廉价人力成本没有了);
4.经济增长的动力依靠创新驱动;
5.全面开创开放经济新格局。

伴随着经济进入新常态,房地产市场预期随之发生改变,促使我国房地产业也步入了“新常态”。 当前,我国房地产业处于多种因素叠加、影响十分复杂的新阶段。特点是:
1.房地产开发投资增速放缓;
2.房地产市场显著分化,阶段性供给不足与库存及空置压力大同时并存;
3.房地产市场进入存量房时代;
4.房地产区域市场存在异质性、联动性和传染性;
5.房地产周期波动剧烈;

1.4产业发展过程中的几个重要时间节点

1.2008年金融危机4万亿人民币超发(这一量化宽松的货币政策的刺激房价继续飚升,又迎来房地产市场又一轮的蓬勃发展。)

2.2015年330新政。
2015年3月30日是个关键的时间点。历时几年的政策沉默后,政府终于重启以房地产拉动经济增长的做法。为什么说这个时间点重要?在此之前,决策层反复强调的是政策定力,当时最著名的概念大家都还有印象:克强经济学。克强经济学三个关键词:不刺激、去杠杆、调结构,其中关键的关键是不刺激。

这是对08年四万亿大规模刺激计划的修正。决策层当时的想法是,回到市场,回到本位,不过多用政策力量去干预经济。

但是,这种想法马上受到了考验。中国经济进入下行周期,GDP增长率从7、8掉到了6。


图3 近五年GDP增长率走势

经济低迷时,要不要动用政策力量去提振?保持定力,忍,但这样忍受程度有多大?毕竟中国的就业、稳定等社会问题,都建立在经济高速发展的基础上。不忍,那岂不是重走经济刺激的老路?

两种策略博弈了一段时间,到了关键时间节点——2015年3月,政府做出了选择:不能眼看着经济自由下降,该出手时还得出手。

2015年3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会出台刺激政策。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布宽松新政。

市场都知道,房地产调控政策会放松,但330的这项政策力度,远超市场预期。

至此,经济增长还是得靠投资、靠房产,寄希望于消费升级、内需拉动还不太现实。按专家的理解就是:“我们研究中国经济,发现和经济增长最为密切的指标是投资,而在投资中最重要的是地产投资,因而中国经济到目前为止依然是靠房地产驱动。”

与此同时,货币开始放水,降准降息密集出台。此后的事大家都知道了。楼市又迎来一轮疯狂(可以说是最后的疯狂)。


图4 2015-2016一二线城市房价走势

从上图可以清晰看到,330作为分界线,之前房价比较平稳,之后开始飙升。由图5可知,过去一年,全球城市涨幅排行榜中,前20位中大部分是中国的。


图5 2016年全球城市房价涨幅前20名

与楼市疯狂相伴的是货币放水(如图6)。


图6 1990-2016中国M2(广义货币)余额变化

楼市疯狂,以及这几年P2P和金融监管的乱象,引发一个直接后果就是经济脱实向虚。衡量实体经济投资的一个指标——“民间投资”,遭遇断崖式下跌。


图7 2016年民间固定资产投资增速

我们形容钱,往往用“热钱”来形容,钱是喜欢温度的东西,哪有热闹、哪里疯狂,它就往哪里去。(资本是逐利的!)(去年一家上市公司卖掉一套房子保住了壳!)

讲到这里,还不算意外。经济低迷—货币宽松—楼市回暖—资产泡沫—脱实向虚,这是20年来不断重复的套路。


图8 中国经济发展的套路

如果这就是内容的全部,那我们现在就可以结束了,按老经验去应对就行。但这一次,出现了一个意外。什么意外呢?

在房价飞涨的同时,人民币汇率出现了大幅下跌,同时,外汇储备也大幅下降。
这是从来没有过的。


图9 近五年人民币汇率走势图


图10 2011-2016中国外汇储备变化

一边你的资产价格在蹭蹭蹭往上涨,一边你的购买力和外汇储备在咣咣咣往下跌。这是矛盾的两面。这个意外的出现,使得中国面临着一个从未有过的两难选择:保房价,还是保汇率?

3.于是政府又出手了:最后一个时间节点就是2016年10月的“国庆限购潮”(史上最严)。

事后来看,2016年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。

小结一下:
中国房地产市场这30年的发展,就像是一场饕餮盛宴,初期经过温水煮青蛙,后面开始沸腾、疯狂,这个过程当中可以说让多方都收获颇丰:政府、银行、房地产商、炒房团、外资投机客包括稍有投资意识的老百姓大家都赚得盆满钵满了。大家的钱是越来越多但是为什么会出现汇率大幅下跌,外汇储备大幅下降呢?这说明人民币、房子资产、中国经济都蓄积了大量的泡沫,引起了恐慌和一系列的反应!老百姓现在都发现:房价很高但是房子又卖不掉渐渐成为常态。

2面对泡沫怎么办?

2.1三大泡沫之资产(房子)泡沫

2.1.1资产(房子)泡沫现状

过去的多年以来,中国经济模式一直都是以政府主导投资驱动为引擎的经济发展模式,在以投资、出口、消费三架马车的模型中,如今能主要关注的只有投资了,谈投资我们的渠道非常少,主要的也就只有房地产经济了,所以,当下在中国谈资产价格,主要就是指房价。以下是几个代表城市的房价变化。


图11 北京近10年的房价变化


图12 深圳近10年的房价变化

郑州数据比较全,我们来看近15年郑州房价变化。

图13 郑州近15年房价变化

可以看出,在近几年,房价涨幅加快,这是中国资产价格的基本面。

再看看中国房价TOP10城市和全球典型城市房价对比。

图14 中国房价TOP10城市和全球典型城市房价对比

显然,如果你说中国的房价还不够高,那真的是睁着眼睛说瞎话。对于中国房价的泡沫问题,已经根本不需要去争论,这已经是危害到了国计民生的问题,已经是全球公认的问题。

2.1.2如果政府要去除资产泡沫,会发生什么?

1.楼市降温,钱去哪里?会不会倒逼入实体经济?
2.如果政府能给企业家信心,一个中长期的信心,在中长周期内是坚决的去除资产泡沫,扶持实体经济的话,大量资金会转向实体经济。
3.只有民营经济的心转向了实体经济、只有钱流向了实体经济,中国的经济才有未来和希望,才能彻底解决当下的大多数经济问题。
4.理论上,这是最好的处理危机的方式。当然,阵痛是必须要有的,而且很痛,要为以前的不理性付出代价,这也是日本模式。地产经济不死,实体经济必然难活,因为在现在的中国,地产就是金融,金融就是地产,几乎可以划等号了!这个现状不改变,金融就起不到为实体经济服务的作用!

2.1.3如果继续保资产,让资产泡沫继续,会发生什么?

1.对中国实体经济是致命摧毁,中国仅有的一点实体经济也会被摧毁。
2.对民众信心的严重伤害,虽然房价高涨不跌,但百姓也不是傻子,自然知道不合理,全国恐慌情绪会蔓延。
3.中国经济结构性调整的周期继续后延,中国经济进一步下滑。
4.如果这样下去,未来北京房价80万/平,这也是有可能的。

2.2 三大泡沫之货币泡沫

2.2.1货币泡沫现状

什么是M2、GDP、通货膨胀、CPI?M0就是社会上的现金,M1就是M0+企业的活期存款,M2就是M1+全国的定期存款。如果把国家比作一个超市,M2的增长也就是货币总量的增长,GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度,货少钱多,货就会涨价。货涨价的幅度就是CPI的涨幅。M2是最能体现信贷情况、判断经济基本面的一个数据。


图15 中国15年以来的M2变化

如图15,我们的M2数据在过去15年膨胀了10倍!!!


图16 中国与美国M2变化

可以看出,美国M2数据在过去十多年是平稳上升,没有剧烈变化,但中国的M2自2008年开始加速上升,在2009年超过美国,并继续保持高昂的姿态在上升,截止2015年底,中国的M2数值已经是美国的1.813倍!


图17 中国与美国M2同比增速比较

如图17,我们的M2扩张数据在过去10多年间,一直远超美国!


图18 中国与世界四大经济体的M2与GDP数据比较

由图18可以看出,目前中国的货币可以出去买下整个美国和多半个欧盟,到2016年底,我们就可以买下整个美国和整个欧盟了,可笑不?

中国目前的M2增速是13%左右,全球M2增速是7%左右,照此速度不变、人民币不贬值的话,不出10年,中国可以买下全世界!当然,这是理论上,我们想一想,这可能吗?这背后的问题有多大?

所以,人民币贬值,已经是全球公认的事实,只是贬值速度、何时贬值的问题。

2.2.2如果人民币直接大幅贬值,会发生什么负能量的事情?

1.国内的资金恐慌,争相跑出中国寻求安全的庇护所,中国外汇储备必将很快耗干,人民币贬值就变得不可遏制。

2.如果中国强行管制,违背的就是全球经济公约和一系列合作协议要求,人民币国际化的步伐直接停止,国际指责如何应对?

3.主权债务问题也会发生,主权评级也会下调,对中国的国际形象影响较大。

4.人民币贬值后,我们大量对外依存的进口商品(如大豆、石油、矿石、农产品、精密仪器、药品等)将成本大大提升,势必加重国内人民负担,提高国内生活成本,造成输入性的通货膨胀!

5.人民币贬值,出国旅游、海外投资就降温了,影响的是企业或有钱人。

6.人民币贬值,外汇出逃时,通常政府都会加息来对冲,反过来,加息会加重危机中的国内经济,加重企业负担和债务负担,处理不当,也会引发连锁危机。

2.2.3如果人民币直接大幅贬值,会发生什么正能量的事情?

1.人民币贬值影响最多的是有钱人,是老板,是外企,是外资,是热钱,这些人毕竟是少数。

2.基本上,老百姓不会闹事,因为,对于没有大多数没有存款的老百姓来说,只要房价不跌,抱着房子睡觉最安心,哪怕人民币贬值80%呢,和百姓没啥关系。

3.对出口企业利好,可以改变近几年出口贸易一直不振的现状。

4.对国家和政府最好的是,基本上不会有群体事件发生。

2.2.4如果保人民币,不贬值,会发生什么?

1.在全球公认的估值过高之下,大多数的钱会选择趁高位离开中国,要不出去购买资产,要不出去寻求安全。

2.在钱逐步离开中国之时,外汇耗干之时,人民币不想贬值也要贬值。

2.3三大泡沫之债务泡沫

2.3.1不容忽视的债务数据

1.中国企业债务已经占到了GDP的1.9倍。

2.地方政府债务已经占到了GDP的50%,达30多万亿。

3.法兴银行在一份研报中称,中国银行业不良资产贷款率达15%左右。

4.企业债务(包括国企)违约状况已经接连到来。

如图19,信贷在扩张,但增速在下降。

图19 GDP和信贷增长示意图

20多年以来,我们一直得以生存的投资式经济发展模式,突然行不通了!突然走不动了!信贷在扩张,经济却没有增长,这是很可怕的事情,从去年的股灾、今年的房灾、以及中间发生的螺纹钢事件,以及未来可能发生的农产品动荡事件,都与此有关,因为,M2在扩张,钱太多,却无处可去,就流向可炒作的资源,所到之处,无不造成重大动荡和伤害。

深层次影响的就是整个中国企业界的投资信心。

我们看到,从2016年初开始,民间投资信心锐减,这是很可怕的事情,为什么不再投资?是对未来没有信心,或者说,是已经对政策没有信心,再严重一点,是对政府没有信心。这个情绪的蔓延,很可怕,最终导致的就是大面积的债务违约,就是经济危机。一张100元的钞票,我相信你,这就是100块钱,我不再相信你时,这就是一张废纸。

2.3.2债务泡沫根本上还是资产泡沫的延伸

1.过去10年以来的房价上涨,就是一直靠债务扩张来维持的,房价涨、地价涨、信贷扩张、债务扩大。

2.债务泡沫破裂会影响并刺破资产泡沫,资产泡沫破裂也会影响并刺破债务泡沫,两者是相互依存的骨肉兄弟。

3.而债务大面积违约,最终会导致,经济危机,会形成群体事件,这是国家和政府不愿意。

3为什么房价和汇率不可兼得?

3.1 如果想保房价?

就是让所有人都认为房价还要上涨,于是购房者继续买、开发商继续拿地,不管是因为恐慌还是因为期待,反正就是认为房价还要涨,怎么玩?

就只能靠继续信贷扩张、继续增加M2投放、给开发商和地方政府继续加杠杆、继续借新还旧维持房价上涨,钱越来越多,钱继续往房地产市场上涌,泡沫继续拱,大家争相购买,房价自然就降不下来,地价也是一路涨,资产价格一路升,如同你在2016年上半年看到的一样。

在此情况之下,国内实体经济肯定是继续下滑,消费也是不振的,国内的钱会越来越多,M2余额越来越大,远超世界平均水平,越来越多的人对未来充满恐慌,人民币预期估值肯定就会再被下调,加重人民币贬值压力。

3.2 如果想保汇率?

想保汇率,就要遏制资金外流,如何不让资金外流?就是让钱自己知道,出不出去差别不大,比如国内资产已经贬值了,钱出去还不如在中国呢,反正国内资产已经贬值这么低了,出去再回来也赚不到钱,还不如在国内呆着看那个企业顶不住资产贬值带来的压力要破产,抄底收购优质资产更重要,其实就是要增加钱待在国内的预期,减小钱出去之后的预期。

钱不再外流了,汇率自然也就保住了。

所以,保房价、保汇率是两条不一样的经济思路,不可兼得,不可同行!政府只能选择一条路去走!

3.3政府会怎么做?

政府会怎么做,也就是选择东京泡沫破裂模式还是莫斯科泡沫破裂模式的区别。

3.3.1日本模式:刺破资产泡沫

日本房地产也是在1985-1990经历了疯狂的泡沫式增长,最终,日本选择的是去除资产泡沫的解决方式,日本房价下降50%,但日元和美元汇率变化不大,最终,也教育了整个日本,从此20多年,日本房价再也没有起来过,所有的企业都在乖乖的从事着以前的实体制造业。

当然,那次经济危机也给日本经济造成了重伤,房价下跌下的债务危机全面爆发,购房者跳楼、开发商破产、企业破产、银行破产。那些在高位接盘的购房者不得不面对现实,用余生来偿还高额的房贷。

而,很多日本企业,又不得不出售很多的国外资产,回国救灾。

好的是,伤害了日本人民,也最终挽救了日本经济。

3.3.2莫斯科模式:保资产、弃汇率

缘于乌克兰事件,2014年,世界原油价格开始暴跌,从年初的100美元跌至年底的53美元,以美国为首的西方国家集团对俄罗斯实施了一系列经济制裁,并且不断加码,严重干扰了俄罗斯的金融形势乃至实体经济的发展,不仅中断了俄罗斯在西方的融资通道,而且还促使俄罗斯国内资本(包括外来投资和境内资本)大量外逃,外汇需求猛增,卢布遭遇集中抛售。2014年上半年1美元还可以兑换35卢布,到12月中旬的时候不但腰斩过半,还曾下探1美元兑换80卢布的历史低位,贬值幅度超过50%。2014年12月15日卢布曾一夜暴跌13%,创近16年来最大单日跌幅。

为应对外汇锐减,数次加息后,基准利率从5.5%提高到17%,提高幅度高达惊人的209%。如此频繁地调整基准利率,并且提高幅度如此之大,利率绝对值如此之高,均为同期世界各经济体所罕见,也是俄罗斯本国自1998年金融危机以来的第一次。

货币贬值通常与通货膨胀伴随而行。据俄官方公布的数据,俄罗斯2015年1月通胀率达到15%,创7年新高。2015年俄罗斯食品价格涨幅达14.3%,通胀率达12.9%,在全球主要经济体中居第三位。

卢布贬值》加息》国内严重通胀,这是俄罗斯经济危机的发展轨迹,而在莫斯科,以卢布计价的房价,没有跌。

3.3.3中国会怎么选择?(这是非常考验中国政府高层领导的决心)

1.国家稳定是最大的根本,所以,从理性上分析,因为80%以上的人除了房子就没有存款,也没有什么国际视野和全球视野,只要房子不贬值,搂着房价就不闹事,管你人民币在国际上贬不贬呢,关我毛事?而我也不买进口东西也不出国旅游,贬就贬呗,于我何干?而维护社会稳定是最大的原则,所以,会选择国内保资产不贬值,在国际上牺牲人民币,让人民币贬值。

2.这是我们的判断,但让人民币贬值牺牲的是金字塔上层精英阶层的利益,而目前的绝大多数权力又还在他们手上,他们会愿意选择牺牲自己利益吗?这是一个利益博弈的过程。

3.但,在大是大非面前,大势不可违。中国要选择的,俄罗斯模式是大概率事件。

4.在保资产价格、弃汇率的大趋势面前,人民币国内贬值也是大概率事件,未来北京房价涨到15万/平以上也是大概率事件,未来郑州涨到1.5-2万/平以上也是大概率事件,我知道很多人不愿意听到这句话,也不愿意看到这样的情况,其实我也一样,但这就是现实,不得不面对的现实。

5.在弃外汇的政策前提之下,不会走目前这样温水煮青蛙的慢跌模式,这样会增加恐慌情绪、加速资金外流,让问题累积加重,政府可能会选择快速贬值、然后企稳的模式,比如:在某一天突然政策性贬值10-20%,然后通过媒体、政策集中释放信息,告诉大家:贬值到位了,都不用跑了,跑也没啥意思了,目前的中国更安全。

3.3.4我们该怎么办?

如果,我们的预判准确,我们该怎么应对?建议如下:
1.在海外有账户的,可以把部分存款兑换成美元汇到海外,这是最佳的选择,只要到了海外就是自由了,然后想买房、买土地就随便了,但首先是要汇出去,而且要快。而且时间已经不多了,管制会越来越严格。以后待事态稳定,再汇回来也不晚。

2.在海外没有账户的,也可以考虑在国内兑换一部分美金,但也不建议买太多,因为只能是持有,不能增值,也不能作别的投资。换成现金放家里也不是个事儿,把美元存在银行也还会受到管制,不让你用你也没办法。

3.可以考虑在国内购买人民币黄金资产,比如人民币黄金ETF等,记得,一定是人民币黄金,当人民币贬值时,人民币黄金一定会涨,但现在人民币黄金已经在涨的路上了,最好的入场时机(2015年下半年)已经过去了,但为时还不算太晚。

4.不懂外汇、也不懂黄金的,建议在核心城市、成熟区域购买房子,不要去购买郊区房,但这一条只能算是中下策吧,虽然我们判断房价不会跌,核心城市房价还要继续涨,政府会在国内保资产,在国际上牺牲人民币,但毕竟政府也不是万能的,如果到时控制不好,国内恐慌时,也不好说,但整体上,这是相对安全靠谱的。

适当的核心城市成熟区域房产持有+适当的人民币黄金持有+适当的家庭资产海外储备=是当下最佳的对冲选择!
记住要多元化配置,不要把鸡蛋都放一个蓝子里!

4房地产市场的后续会怎么样?

最近万达融创的世纪交易刷了屏,但最终话题还是落到了与我们息息相关的房子上——首富主动要求降杠杆。

这一则新闻看起来好像很普通,但再把这些新闻串起来看,就颇有深意了:M2增速创历史新低、一线城市房价环比下降、银行贷款利率持续走高……

央行新闻发言人阮健弘昨天称,抑制房地产泡沫见成效。

楼市真的变天了。

4.1M2增速创历史新低,央行称抑制房地产泡沫见成效

在稳健中性的货币政策基调下, 6月M2货币供应量同比增速继续保持个位数水平。

央行公布的最新数据显示,6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点,再创历史新低;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点。


图20 M2增速示意图

针对6月M2增速再创历史新低,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示,只要实体经济的合理融资需求得到满足, M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高,比过去低一些的M2增速可能成为新常态,对其变化可不必过度解读。基数效应拉低6月M2增速约0.15个百分点。若考虑基数效应,6月末M2增速与上月末基本持平。

不过M2同比增长创下新低,还是引起诸多行业,尤其是房地产业的震动。有业内解读称,随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现,近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓,由此派生的存款及M2增速也相应下降,这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。

虽然增速放缓,但M2还是在增长,为什么区区一个涨幅变化就激起了偌大波澜?

我们通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度,货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度,即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之,正常情况下,GDP每增长1元,货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理,但M2过高就会面临通货膨胀的风险。目前,世界平均水平为1.26。如上图所示,2016年美国M2/GDP比值为0.74,日本为1.71,目前中国已经超过了2.0。

也就是说,本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号,是国家调整经济结构,稳定货币政策,降低金融杠杆的表现,这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。

阮健弘称,相关数据表明,去年年底以来,随着我国房地产调控力度不断加大,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫见成效。

有专家认为,6月M2同比继续下滑至9.4%,再创新低,金融去杠杆导致银行存款派生能力大幅下降,未来M2增速维持低位或成常态。

业内人士称,楼市泡沫终究是要萎缩了。

4.2一线城市房价松动

最近,关于房价下跌的新闻有点多,似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例,但我们可以看到,大家的心理预期都在发生微妙的变化。

调控没有最严,只有更严。

从去年“十一”前后以来,楼市调控不断升级加码,到今年3月以来,楼市调控升级至2.0。此后,在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下,一线城市房地产市场“闻风而动”,不仅成交量下滑,房价也出现松动,甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。

下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况,我们可以明显地看到,从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后,便开始走下坡路。

4.3银行卡住楼市的脖子

六月份房贷市场报告显示:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。

533家银行中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮(1.05-1.2倍不等),全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率为4.49%,创下了历史新低。但在此后,银行开始上浮房贷利率,5月平均利率为4.73%,环比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。
我们可以来回顾一下,上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。


图21 2015年首套房利率走势示意图


图22 2016年首套房利率走势示意图

而到今年,随着政策高压线逐渐收紧,加上银行资金紧张,银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。

业内人士指出,现在来看,全民炒房的时代已经结束,入市门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,炒房成本已经相当高昂。

4.4万达主动降杠杆

这两天,首富王健林借钱给融创孙宏斌收购自己优质资产的消息,刷了屏。

业内对王健林的行为作出多种解读,但根据王健林的表述,万达卖掉资产,回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。这也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

数据显示,2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%,而行业平均负债率约73%。从这一点来看,其实近三年来的负债率水平要低于行业平均值。

不过地产业内人士也指出,虽然看起来负债率在地产业内并不算高,但是,万达主要从事商业地产,采用“现金流滚资产”模式,部分社区商业出售回款,核心商铺只租不售,“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长。考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,万达如果不卖的话,意味着未来必须借更多的钱,才能开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

实际上,这是当下金融收紧大时代下,房地产开发商的一个大缩影。现在的房企,都面临着债台高筑、求钱若渴的压力。现在的房企负债已经搞到马上就还不起的地步了,按照媒体日前的披露,内地142家地产企业负债接近3.4万亿。

这段时间以来,李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,则有异曲同工之处。不难看出,大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。

4.5全球央行货币宽松政策进入尾声

而事实上,从国际上来说,全球主要央行货币宽松政策,也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。昨天晚上,加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。

需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

最近中央金融工作会议的召开更进一步加强了金融监管的力度与缩紧了银根,参见下图对这一重要会议的要点解读:


图23 最简短金融会议10要点解读

由此可以可以预期后房地产时代的中国经济(诸如雄安新区的模式、广州租售同权的模式相信会越来越多出现的)特点及未来中国经济方向:

1.中国的房地产场的春天已经一去不复返了,全民炒房时代结束;
2.房子将会成为流动性很差的资产;
3.一线城市的优势地段的房价依然坚挺并可能继续上涨;二三线城市及一线城市的偏远地段房价下跌;
4.人工智能定位为中国未来的发展方向与战略(机器人、大数据、物联网);
5.未来在保险、养老、大健康、教育(随着放开二胎政策的实施,新的又一波相应人口红利)

最后,由于本人属于半路开始学习经济管理,才疏学浅,错漏谬误之处肯定不少,观点片面也在所难免,希望大家多交流争论谨请斧正,同时也祝愿咱们浠乡会的读书群办得越来越好!


老乡们和会长一起,撸起袖子加油干!

点赞
  1. MR ZHAO说道:

    很好的一篇分析文章,分析透彻有见地,棒!

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注